L’achat du terrain constitue généralement la première étape d’un projet de construction. De nos jours, les procédures d’obtention de permis de construire ont tendance à se rallonger et les lois rendent l’acquisition d’une parcelle plus risquée (dézonage, changement d’affectation, longueurs administratives…).
C’est pourquoi la quasi exclusivité des ventes sont aujourd’hui conditionnées par l’obtention de ce permis. Cela signifie que les personnes intéressées par un terrain deviennent des promettant-acquéreurs et déposent un montant (généralement 10% de la valeur du terrain) sur un compte de consignation qui reste bloqué chez le notaire et qui sera libéré avec le solde lors de la réception du permis.
Les procédures pour la délivrance d’une autorisation de construire sont propres à chaque Commune et les délais d’obtention varient de 3 mois à près d’une année (hors délai d’opposition). C’est pourquoi nous recommandons à toute personne concluant ce type de contrat de s’engager uniquement sur la date de dépose du projet aux autorités et non sur la date d’obtention du permis. L’intervalle de temps nécessaire à votre architecte pour concevoir le projet de vos souhaits, soit pour les phases d’avant-projet, de projet et de demande d’autorisation (cf. article « Quelles sont les phases d’un mandat d’architecte ») est connu alors que le délai d’obtention du permis est difficilement maîtrisable.
S’ajoutent à cela le fait que les autorités peuvent exiger des modifications de projet, des ajustements esthétiques ou des compléments d’informations et le risque non négligeable d’une opposition au projet par une tierce personne. Ces contretemps peuvent encore considérablement rallonger les procédures et il n’est pas souhaitable d’avoir immobilisé l’argent du terrain et les intérêts hypothécaires qui vont avec pendant leur résolution.
Dans tous les cas, il est important de ne pas trop se précipiter dans cette phase de création et de conception du projet de vos souhaits. En effet, c’est lors de celle-ci que les changements ne coûtent pas cher, et que l’optimisation du projet par rapport au budget ne représente pas des frais importants. Il est évident qu’une fois le chantier commencé, déplacer une salle de bain n’aura pas le même impact sur le budget qu’en phase de projet où l’architecte ne produit que des plans.
Il est également important de rappeler que lors de la dépose du projet aux autorités, il faut que ce dernier soit aussi proche que possible de la maison que vous allez construire. Toute demande de modification des façades devant faire l’obet d’une mise à l’enquête complémentaire, rallongeant par conséquent la durée de la procédure et engendrant des frais supplémentaires. Il est donc essentiel de ne pas trop restreindre le temps de travail accordé à l’architecte pour cette phase de travail lors de la négociation avec le vendeur.
Le plan financier
La prochaine étape à conscrétiser en parallèle de l’avancement du projet architectural est la préparation du plan financier en vue de l’obtention du crédit hypothécaire. Tous les organismes bancaires exigent ce document pour octroyer un crédit de construction à leurs clients. Afin de calculer leurs risques, les banques ont tendance à demander très tôt dans le processus un budget détaillé par corps de métiers. Etant donné que vous allez faire la demande de crédit pendant que le projet se conçoit, il est évidemment impossible de s’engager à ce stade sur les coûts précis de la maçonnerie, de la charpente ou de la menuiserie par exemple.
Nous travaillons donc généralement en phase de projet avec un plan financier partiel, c’est à dire que nous détaillons précisément les frais administratifs (taxes de raccordement, permis de construire, taxe de protection civile…), les honoraires de tous les intervenants (ingénieur civil, géomètre, thermicien, architectes…) et les frais de préparation du terrain (terrassements, raccordements, abattage d’arbres...). En revanche, le budget alloué à la construction de la maison à proprement parler (cf. prochain article à paraître sur les Codes de Frais de la Construction) n’est pas détaillé et donc présenté comme un seul montant. Ce calcul se fait en accord avec les normes SIA (Société suisse des Ingénieurs et Architectes) tolérant une marge d’erreur de ±15% qui sera réduite à 5% lors des appels d’offres.
Ce dernier se base sur la taille de la maison associé à un coût de construction par mètre cube dépendant du standing demandé, de la complexité du chantier, du lieu du projet, etc… Ceci dans le but de laisser une marge de manœuvre dans l’évolution du projet pour envisager par exemple de réduire les frais de maçonnerie au profit de la charpente selon les choix constructifs qui seront pris lors de la préparation du chantier. La grande majorité des banques n’entrent pas en matière si ce document n’est pas préparé ou attesté par un professionnel du bâtiment.
Les crédits de construction ne sont octroyés que lors de la réception du permis de construire. La mise à l’enquête d’un projet représente donc un risque financier pour le Maître d’Ouvrage dans la mesure où des frais devront être avancés par ce dernier. Les honoraires d’architectes (1/3 de son travail environ jusqu’à la mise à l’enquête), du géomètre (relevé topographique de la parcelle, plan de situation officiel) et du thermicien (rédaction du bilan thermique) sont autant de frais qui devront être réglés avant l’obention du permis et donc du crédit de construction.
Ces derniers seront par contre bien entendu valorisés par la banque et intégrés aux 20% de fonds propres exigés pour le financement du projet.
L’obtention du crédit hypthécaire
La croyance populaire dit que devenir propriétaire, c’est ne plus jamais payer de loyer. Dans les faits, ce n’est pas exact, car le vrai propriétaire du bien immobilier acquis reste la banque à qui il faut payer des intérêts, donc également une forme de loyer.
Avant d’entreprendre un projet d’achat, il est donc primordial de faire le point sur sa situation financière et de bien comprendre à quoi on peut aspirer avec son revenu annuel et ses fonds propres. Différents organismes, tels que « DL | Conseil en financement immobilier » (https://d-l.ch/fr) vous proposent une analyse de votre situation et prodiguent des conseils sur ces thématiques. Ils mettent également en concurrence les différentes banques afin de trouver celle qui proposera le taux le plus intéressant.
Les établissements bancaires peuvent également vous recevoir et faire le point sur votre situation fiancière mais de manière moins impartiale bien évidemment. N’hésitez pas à consulter plusieurs établissements et à faire jouer la concurrence. Selon leurs résultats annuels, leurs politiques internes de financement, ou encore la zone géographique, l’une ou l’autre banque sera plus à même de financer votre projet à des taux avantageux. Il n’est pas rare que des banques financent des projets hors de leur canton de résidence, il ne faut donc pas non plus se limiter aux établissements proches de votre projet immobilier.
Dans tous les cas, bien comprendre ce que la banque va analyser et attendre de vous est primordial. La plupart fonctionnent sur le principe suivant :
1 | L’apport en fonds propres
A l’heure actuelle, tout achat immobilier requiert un apport en fonds propres s’élevant généralement à 20% du prix du bien à acquérir. Cet apport peut se faire sous plusieurs formes: en cash (idéalement), en assurance 3ème pilier ou en 2ème pilier (max. 10%). Si vous avez déjà la chance de disposer d’une parcelle, sa valeur peut également participer ou même couvrir les apports en fonds propres. Enfin, les personnes possédant des connaissances de la construction ou étant prêtes à mettre la main à la pâte peuvent aussi valoriser leurs travaux personnels, en général au maximum à hauteur de 20’000-30'000 CHF dans le cas de la construction d’une maison individuelle.
Etant donné que les fonds propres exigés représentent 20% du prix du bien, cela veut dire que la banque prêtera 4 fois le montant amené. Un apport de 200'000 CHF représente donc un budget total de 1'000'000 CHF pour l’acquisition. L’effet de levier est donc très important, c’est pourquoi il est parfois intéressant d’attendre quelques années de plus avant de se lancer dans un achat afin de capitaliser plus de fonds propres et ainsi augmenter sa capacité d’emprunt.
Attention en revanche, car ce taux de 20% de fonds propres peut varier fortement selon le type d’achat envisagé. Pour une résidence secondaire, la banque demandera certainement 30 ou 40% et pour un bien considéré comme de luxe ou de niche, les apports peuvent s’élever jusqu’à 50% !
2 | Tenue de charges
Le deuxième élément que la banque va analyser est la capacité à tenir l’emprunt des requérants. En d’autres termes, ces derniers seront-ils capables de rembourser et d’entretenir le bien financé ?
Afin de vérifier leur solvabilité, elle effectue le calcul suivant, par exemple pour une somme empruntée de 800'000 CHF : 800'000 x 6% de tenue de charge = 48'000 CHF/année.
Le revenu ménager annuel des requérants doit donc être au minimum 3 fois supérieur à ce montant, soit équivalent à 48'000 x 3 = 144'000 CHF/année (les valeurs peuvent légèrement varier selon l’établissement bancaire et la période de l’année). Les 6% calculés pour la tenue de charge se répartissent comme suit : 1% pour l’amortissement du 2ème rang (http://blog.prestaflex-service.ch/1270/rang-hypothecaire-1er-2eme-rang), 1% pour le fond de rénovation qui servira à entretenir le bien, 1% en cas de logement vacant et 3% dans les cas où les intérêts devaient augmenter.
Attention: un leasing automobile, un crédit à la consommation ou des dettes peuvent péjorer votre capacité d’emprunt. Il faut donc dans l’idéal se détacher de tous ces emprunts avant de se lancer dans une construction ou une transformation. Si vous travaillez comme indépendant, assurez-vous d’avoir eu un bon revenu sur les 6 derniers mois avant la demande d’emprunt, puisque la projection du banquier se fera sur votre revenu.
En conclusion : acheter ou construire un bien c’est généralement les économies et le projet d’une vie. Bien qu’effrayant de prime abord, c’est surtout une belle aventure, mais qu’il s’agit de bien préparer. Il faut donc prendre le temps d’organiser le financement, car une fois cette étape passée, l’avant-projet et le projet demanderont une attention particulière et de nombreuses prises de décisions.